房地產評估報告

時間：2023-04-01 04:03:15 資產評估報告

房地產評估報告范文

　　資產評估就是對資產重新估價的過程，是一種動態性、市場化活動，具有不確定性的特點，其評定價格也是一種模擬價格。下面是小編給大家整理的房地產評估報告范文，僅供參考。

房地產評估報告范文

　　房地產評估報告范例【1】

　　一、房屋產權人(單位):×××

　　二、估價目的:拆遷補償價格評估

　　三、估價日期:二0XX年四月八日到二00二年四月十五日

　　四、估價時間:二0XX年四月十五日(趨于拆遷日)

　　五、估價依據

　　1.中華人民共和國《城市房地產管理法》

　　2.中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》;

　　3.評估委托書:

　　4估價評估人員勘察了解的情況;

　　5.房屋所有權證(新北全字00311100號);

　　6.國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。

　　六、估價原則:本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。

　　七、估價方法:根據估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至于部分無證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的精神進行評估。

　　八、估價結果

　　本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，并結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為:

　　人民幣小寫:206247元

　　大寫:貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

　　九、評估價格有效期

　　本報告評估時效為半年，自二0XX年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。

　　十、評估價格應用范圍

　　該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。

　　十一、估價的假設和限制條件

　　1.估價假設條件

　　我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設:

　　(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;

　　(2)該物業可以在公開市場上自由轉讓;

　　(3)有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價;

　　(4)不考慮特殊買家的額外出價。

　　2.限制條件

　　房地產資產評估報告【2】

　　xxxx信房地產評估有限公司是通過福建省房地產價格評估管理委員會房地產價格評估機構從業行為年度檢查的評估公司。公司擁有一批具有豐富實戰經驗及理論知識的注冊會計師、注冊稅務師、注冊房地產估價師、注冊資產評估師、高級會計師等優秀人才。公司業務范圍是房地產評估與土地評估。

　　在公司我實習崗位是助理評估人員。和專業評估人員到現場勘察房地產結構等進行拍照和勘察，和客戶進行交流。搜集相關的比較案例。在指導教師的指導下根據實地勘察及其結果做房地產評估抵押報告。并幫忙裝訂報告，報備等工作

　　在實習中應用的主要技能，如對房地產知識的熟悉，判斷其年限，結構，區位等各方面因素。對xx房地產趨勢的了解和判斷。拍照的技術及與客戶如何進行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實習中，開發了自己的實踐能力。如在一些儀器設備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學到了房地產評估的專業知識。還有關于抵押貸款等內容。現場勘察地形的步驟及技術。

　　在短短的28的實習，我看到了自己求知及好奇的心態。能夠端正自己的工作態度，并認真及時的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導教師耐心的指導下掌握有關房地產評估的知識及實踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。但同時發現了自身的不足。如具備的專業知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實。沒有時刻關注身邊及其房地產等有關方面的訊息，信息不夠全面。經驗不足，不善于與客戶進行溝通，達到有效的合作意向。對于一些問題的處理，不沉著和果斷。

　　xxxx信房地產評估有限公司的管理和業務都較為合理、規范化。內部員工辦事效率高，做事積極主動。高層管理人員對員工信任和支持。使其取得不錯的成績及經濟效益。但我覺得在業務方面如果能做到權責明確，分配得當會更加完善的。

　　從這次的實習中，認識到了自身的不足。也更清楚認識到理論與實踐相結合的重要性。我決定在下一個月和以后的學習生活中不斷豐富自身的業務知識和素養。努力學好專業知識，掌握職業技能。做到在實踐中不斷發現問題和總結經驗。注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。了解市場行情及變化。爭取能夠更好更快的融入社會，找到自己的工作崗位，明確工作方向。從而實現人生的價值追求。受貴方委托，我所組織估價人員，于2012年10月30日至2012年11月5日，根據委托的，遵循國家標準《房地產估價規范》、遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》及國家相關法律、法規和政策的規定，經現場勘查和社會調查，遵循客觀、公正、科學、合理的原則，按照必要的估價程序，選擇了成本途徑法進行了分析和測算，確定該評估對象房地產在估價時點的市場價值是412.38萬元，人民幣大寫:肆佰壹拾貳萬叁仟捌佰元，房地產單價為每平方米2062元。

　　評估人員:陳曉

　　2012年11月05日

　　房地產估價結果報告

　　(一)委托方

　　名稱:湖北工業大學商貿學院

　　法定代表人:xxx

　　地址:湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號聯系電話:xxxxxxx (二)估價方名稱:陳曉

　　地址:武漢xxx房地產估價公司

　　聯系電話:xxxxxxx

　　資格等級:xx級

　　估價機構證書編號:xx房地自估(2012)第xxxx號

　　(三)估價對象

　　本次估價對象為位于湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號湖北工業大學商貿學院圖書館，占地面積為20000平方米，建筑總面積為32000平方米，四層錯落式布局，共七層，建于2007月。土地評估單位為1800/平方米。 (四)評估目的

　　評估該房地產20XX年10月的市場價值 (五)評估基準日

　　二零一二年十月三十日 (六)評估原則 1、合法原則

　　2、替代原則

　　3、最高最佳使用原則

　　4、估價時點原則

　　5、客觀、公正、公平原則 (七)評估依據

　　1、國家標準《房地產估價規范》 2、房地產估價委托書 3、房地產估價合同書

　　4、政府部門有關計價和稅費標準及目前本地區房地產價格信息 5、委托方提供和估價人員現場勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國城市房地產管理法》 7、中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規范》 (八)評估方法

　　由于評估對象房地產為事業單位辦公樓，無直接受益，也很少有交易實例，故確定采用成本途徑法進行本次估價。

　　成本途徑法的基本思路:成本途徑是通過估測被評估房產的重新構件成本，然后扣除各種貶值，以確定評估對象房地產價值的評估思路和技術方法。

　　估算的計算公式:房地產價值=土地價值+建筑物價值;建筑物價值=重置成本*成新率

　　房地產估價技術報告

　　(1)估測土地價值

　　土地總價值=1800*1000=180萬元 (2)估測建筑物的價值

　　①估測建筑物安裝成本(采用單位工程造價比較法)

　　A、B、C3個參照物的成本情況

　　經分析比較，得知:參照物A外部裝修好于評估對象，因此單位工程造價比評估對

　　象高3%;參照物B門窗的材質較評估對象差，因此單位工程造價較評估對象低2%;參照物C與評估對象的情況基本相同，無需調整。

　　參照物A調整后的單位造價為:1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調整后的單位造價為:1750×100/98=(元/平方米)

　　評估對象的單位工程造價為:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)

　　評估對象建筑安裝成本為:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬元) ②估測勘察設計及前期工程費。勘察設計費按建筑安裝成本的2%收取，其他前期工程費按建筑安裝成本1.5%計。

　　則總的前期費用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(萬元)

　　③計算基礎設施及配套工程費。根據政府有關規定及費用標準規定，文化、教育基礎設施配套工程費收費標準為220(元/平方米)則基礎設施及配套工程費為704萬元。 ④計算管理費用。建筑單位管理費用按建筑安裝成本的2%計算。則管理費用=5714.2857×2%=114.29(萬元)

　　⑤計算投資利息。建設項目建設期為3 年，其貸款分年均勻撥付，三年貸款額分別為300萬元、400萬元、500萬元，年利率為6%，建設期內利息只計息不支付. 則各年應計算利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率第一年末:300/2*6%=9萬元

　　第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54萬元

　　第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬元建設期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬元

　　⑥計算開發利潤。經分析調查，房地產行業開發該類房地產的平均投資利潤率為15%。則開發利潤為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬元) ⑦計算銷售稅費。經分析，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及銷售費用合計為開發后房價的9%。

　　則銷售稅費=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬元)

　　⑧計算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本為前幾項之和。

　　則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬元) ⑨估測建筑物成新率。

　　評定人:周升評定日期:2012年11月4 說明:G、S、B分別為結構、裝修、設備部分的修正系數，本次評估分別取0.75、0.12、0.13.

　　則建筑物評估價值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬元) (3)計算房地產評估值

　　房地產評估值=土地使用權評估值+建筑物評估值

　　=180+8187.42

　　=8367.42(萬元)

　　房地產單價=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評估結論

　　根據計算結果，經分析確定評估對象房地產的市場價值為8367.42萬元，房地產單價為每平方米2614.82元。

　　附件

　　1、估價對象示意圖

　　(1)對于房產的建筑面積等有關收據，均以委托方提供的房產證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關土地資料。

　　(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。

　　(3)未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。

　　十二、特別聲明

　　1.本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

　　3.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　4.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。

　　5.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

　　估價分析說明部分

　　一、估價物概況

　　本報告評估的標的物為一座位于新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬于XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發的房屋所有權證(新房權證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建筑物及部分與之配套的構筑物及占用范圍內的土地。

　　2.位置座落及環境狀況

　　評估標的物座落于新鄉市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉市二級區段(按原劃分區域標準)該建筑后面(即東側)為住宅房，監衛河河道。評估房地產屬于正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。

　　3.建筑物基本狀況描述

　　評估標的物為一幢二層磚混結構建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為出租商業經營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業經營人的住所、屬于出租，地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經營和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經全封閉(含頂層臨時)經評估人的現場勘測及調查了解，評估房產北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產權證)為78.90平方米于該幢建筑物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規定，房屋成新率為九成新。

　　二、估價程序

　　1.專業人員組織評估小組，擬定評估工作方案。

　　2.核定與估價對象有關的圖紙、資料等有關文件。

　　3.對評估標的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結構等進行勘察。

　　4.評估測算，撰寫提交評估報告。

　　三、評估方法的選擇

　　因目前市場上同類型房地產交易安全較多，選用市場比較法進行評估較好。又因為該營業房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進行評估，最后將上述兩種方法的估價結果加以權重并計算，便得出拆遷標的物的價格。

　　四、評估測算過程

　　(一)市場比較法

　　1.市場比較法公式:市場比較法是指在求取估價對象，房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發現交易的類似房地產的既知價格，修正得以估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法，其基本公式為:

　　待估房地產價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正

　　2.選擇可比案例

　　經篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例。

　　案例

　　項目位置及所處區域類別用途建筑結構所在層次交易時間售價

　　(元/平方米)

　　A平原路及勞動路交叉口營業磚混六層1-2/62000.43250

　　B勝利路與姜莊街交叉口營業磚混六層1/61999.83100

　　C人民路東段營業磚混六層1/62000.42900

　　D新鄉市舊城區東關大街營業磚混六層1/62000.82600

　　3. 估價計算

　　(1)交易情況修正

　　可比實例A、C、D的交易價格均屬產開發公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應作適當修正，設估價對象的交易價格指數為100，得出可比實例A、C、D的交易價格指數為100，B的交易價格指數為95。

　　(2)交易日期修正

　　實例A、C、D的交易日期均為2000年，實例B的交易日期為1999年，由于近一年來2000-2001年房地產營業房銷售市場基本無變化，無需進行交易日期修正，設估價對象交易日期修正指導為100，則A、C、D交易日期修正指數為100，由于實例B發生交易時間較早，其交易日期修正指數為98。

　　(3)區域因素修正

　　因可比實例相對于估價對象在外部環境方面有所差別，如:地段、交通通達程度、繁華程度、居民區，周圍環境等因素各不相同，應將其修正。經比較分析，可比實例A位于勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環境較適合經營，道路通達程度較好。可比實例B位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優，但交通通達程度不如評估對象，周圍環境和評估對象相似。可比實例C位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實例D位于原新鄉市舊城區東關街，地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區這一因素比估價對象較優，設估價對象所在地段區域因素修正指數為100，通過列下表分析，得出可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5。

　　區域因素修正表

　　區域因素權數估價對象實例A實例B實例C實例D

　　地段0.1100110110110110

　　交通通達程度0.21001109510085

　　繁華程度0.41001051109085

　　居民區0.1100100110110115

　　周圍環境0.21001051059580

　　小計11021051069789.50

　　<4>個別因素

　　因構成房地產本身的使用功能，質量好壞等因素方面的差異所產生的價格差別，如臨街狀態、建筑結構、裝飾裝修，使用性質、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經比較分析，A、B、C、D都為未經裝修的新建房屋，其結構都比估價對象優，使用性質都是營業出租，面積及形狀都比估價對象好。設估價對象的個別因素修正指數為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數分別為118、115、110、109。

　　個別因素修正系數表

　　個別因素權重估價對象實例A實例B實例C實例D

　　建筑結構0.3100140140140140

　　裝飾裝修0.210095959595

　　使用性質0.2100100100100100

　　臨街狀態0.21001201109085

　　面積形狀0.1100130120110110

　　小計1100118115110109

　　<5>比準價格計算

　　根據市場比較法計算公式，比準價格計算如下表:

　　項目交易價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正比準價格

　　(元/平方)

　　A3250100/100100/100100/105100/1182623

　　B3100100/95100/98100/106100/1152731

　　C2900100/100100/100100/97100/1102718

　　D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

　　由于以上四個比準價格較接近，求其算術平均值即為對象價格:

　　2632+2732+3718+2655

　　估價對象單價=-----------=2682元/平方米

　　估價對象價格=2682×78.9=211609

　　<二>收益還原法

　　1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當的還原利率，將未來的純收益折算為現值的估價方法，其基本公式為:

　　V=a/r[1-1/(1+r)n]

　　式中:V為房地產價格

　　r為還原利率

　　n為未來可取得收益的年限

　　運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業的實際，更考慮物業的客觀收益，即排除實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

　　2.資料的收集及參數的選擇

　　通過調查，分析收集有關資料如下:

　　(1) 按照新鄉市不同區段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產總租金2300元。

　　(2) 房地產稅(房產稅、營業稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。

　　(3) 修繕費按房屋現值的3%。

　　(4) 年折舊費按房屋重置價的1.5%計算。

　　(5) 保險費為房屋現值的3‰。

　　(6) 管理費按年租金的3%計算。

　　3.計算總收益=12×2300元/月=27600元

　　4.計算總費用

　　(1) 房地產稅

　　房地產稅=56400×17.5%=4830元

　　(2)管理費:

　　管理費=56400×3%=828元

　　(3)修繕費:

　　房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米

　　房屋現值=830×78.9-20628=44859元

　　修繕費=44859×2%=897元

　　(4)折舊費:

　　折舊費=830×1.5%×78.5=982元

　　(5) 保險費:

　　保險費=44859×3%=134元

　　(6) 總費用:

　　總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

　　5.年純收益

　　年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元

　　6. 確定房地產的綜合還原利率

　　還原利率的確定我們采用安全利率加風險調整值的辦法確定.根據中國人民銀行近期發布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經濟因素確定低風險下的土地風險調整系數為7%，房屋風險調整系數為8%，利用公式:

　　風險調整系數=Xγ1+Yγ2

　　其中X為土地價格在房地產價格中的比重，Y為房產價格在房地產價格中的比重。

　　風險調整系數=7%×0.6+8%×0.4=7.4%

　　γ=安全利率+風險調整系數=1.89%+7.4%=9.29%

　　7. 計算房地產價格

　　選用計算公式

　　a 1

　　V=- × [ 1 - ---- ]

　　r (1+r)n

　　n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結構，非生產用房按規定經濟耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關參數代入公式可得:

　　119 1

　　V=--- × [ 1 - ------ ]=198204

　　9.29% (1+9.29%)29

　　(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產價值為198204元。根據房地產估價規范的要求，取市場比較法估價結果權重值為0.6，取收益還原法評估結果權重值為0.4，綜合得出評估房地產價值為:

　　211609×0.6+198204×0.4=206247

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