西安房地產市場調研報告
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一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現轄9區4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優越的自然環境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結構、布局、主要行政區域劃分
西安市現轄9區4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區和藍田、周至、戶縣、高陵4個縣；共50個鎮，52個鄉，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區居委會。
3、西安城市規劃及未來發展前景
3.1、西安城市性質
西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地。
區位優勢明顯，是西部地區重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經濟區域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿業在區域經濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業銀行為主體，多種金融機構并存和共同發展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監管、證券監管、保險監管構成的金融監管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結構、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經濟帶，在隴海線北部發展臨潼國際旅游區；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規劃建設西咸共建區；向南，保護和合理開發利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區結合經濟開發區擴展，形成裝備制造業為主的產業區。
二、西安市房地產市場發展概述
1、西安市房地產市場發展歷程
城市的發展必然與房地產的發展密不可分，在西安房地產的發展過程中，無疑也會經歷一個漫長的規劃、建設及不斷改善的演變歷程。總體來講，西安城市房地產發展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導向的理性開發階段。
①80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發，由企事業單位集資統建逐步進入到商品房開發建設階段，住房分配制度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處于改革和探索的史前時代。
②90年代初期－90年代中期
當住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現的尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發處于探索階段。
③90年代中期－90年代后期
時代特征：隨著西安高新開發區改善園區投資環境、推動產業結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產開發競爭加劇，開始注重市場定位、規劃設計，注重功能與環境質量，探索創新，憶經迅速從單純建造房屋發展到對建筑、對環境的開發利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產在成功開發紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著西北最高科技含量小區的建成。
④20xx年－20xx年
時代描述：房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標準、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民購房多目標選擇，對細節要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規范化發展，20xx年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產商的進入，市場越發活躍與理性。這期間的產品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經濟性和耐久性等綜合特點。
⑤20xx年起到未來3－5年時間
時代描述：進入20xx年，西安市場風云變幻，經過房地產新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，留下的企業會有更好的機會，市場也將更加規范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產品的要求會更高，要求房地產商更加重視產品質量和產品個性的研發，增加產品附加值，創造多元化的經營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產企業開始搶占市場，未來房地產市場的激烈廝殺已經初見端倪。經過房地產新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業的成熟，讓房地產利潤空間越來越小而趨于合理。專業化公司將依據自身實力降低開發成本，獲取利潤。
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