北京動物園商圈市場調研分析報告
根據史料和專家考證，目前，北京路、教育路和西湖路周邊區域已有或已建成及挖出的歷史文化遺地有：秦番禺城遺址、秦漢造船工地遺址、西漢南越國宮署遺址、唐清海軍樓遺址、南漢御花園、明大佛寺、明城隍廟、明清大南門遺址、清廬江書院、廣州起義紀念館等十多個朝代的十多個具有較高歷史文化價值的文物古跡。現今，這一區域雖歷經十多個朝代及兩千多年的滄桑，但其中心地位始終沒有改變，這一奇特現象，不僅創造了國內外城市建設中罕見的歷史景觀，同時也造就了這塊神奇土地燦爛無比的歷史文化。改革開放之后，北京路更匯集了廣州百貨大廈、新大新公司等市級大百貨商店以及一批著名的時裝商場。
這次商圈調研的重點，是了解這樣一個有歷史籠罩下的商圈的經營和商業特色、狀況、優缺點。
根據資料顯示:
經過沿線觀察后整理出一個包含了主要商場的手繪簡圖，也作為這次商圈內重點商場調查的指引。（見下圖）：
北京路商業設施一覽
看法：北京路商圈現在已經非常成熟，但是也暴露了其若干問題：
（一） 商業功能單一、輻射能力不強。北京路商圈以北京路步行街為核心，功能較為單一。
現代社會的中央商業區即CBD，是以商業、服務、投資銀行、保險公司、證券經營、產業信息等第三產業為主的商業核心區。相比較而言，以商業零售為主的北京路今后的發展方向就比較單一，前途不廣闊，其目前的單一功能也決定了它們不能成為廣州整個城市的商業活動、社會活動、市民生活和城市交通的核心焦點。再加上北京路商業街都位于老城區，周圍交通壓力大，沒有形成便捷暢達的交通網絡，使得他們不具備輻射周邊地區，乃至整個城市的綜合能力，至今北京路周圍還沒有形成商業中心新的聚核，面臨著天河北、珠江新城等新興商業中心的嚴峻挑戰，便是證明。
（二） 以追求商業利潤為目的，地方文化色彩不濃。
（三） 功能布局紊亂，層次不分明。盡管有廣百、新大新公司、天河城百貨，但北京路給
人的整體感覺還是以小店小鋪一統天下，經營沒有特色，業種分布不合理，同質化嚴重，大多數商鋪的商品大同小異，致使整個步行街商業化程度不高，層次不鮮明。粗略統計發現，北京路35歲以下的顧客占90%，年輕人成為北京路的絕對消費主體。這說明北京路的商品受眾面不廣，對老人小孩這類消費群體有所忽視。
（四） 購物環境不甚理想，基礎設施還需加強。北京路的綠化工程還需加強，現有的綠地、
花草太少；環境衛生雖有改善，街道兩旁的垃圾桶數量相對足夠，但是仍然出現衛生問題，尤其是節假日人流高峰時，街道上的人擁擠不堪、街道混亂，人們吃完東西亂扔垃圾的現象比較常見，致使很多人不愿意在那里久留。此外，步行街的廁所少、供人們休憩的凳子少等，這些是仍然需要改善的地方。
造成以上問題的原因，主要在于步行街的建設，比較強調步行街的商業零售功能，不太發展步行街的投資銀行、信息化、金融、保險等產業，比較強調步行街本身的整飾工程，沒有很好地解決周邊老城區居住環境、交通運輸的壓力。步行街與周邊地區的整體規劃還不盡合理，缺乏與周邊環境的配套協調發展，致使步行街人群擁擠、周邊地區商鋪冷清。此外，北京路的規劃建設，對歷史商業街的復原考慮居多，自然而言的，關于現代社會的那種商業、休閑、康體、娛樂、文化、知識綜合發展的趨勢就會有所欠缺。
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