購房消費市場的調研報告
調查目的：了解xxx路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度(xxx城購房消費支撐力度)
調查方法：分層隨機抽樣(不同年齡層)和分塊隨機抽樣
調查范圍：xxx路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優建材市場、商品大世界
調查時間：XX.4.14
鄭州，銀基批發市場和xxx路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。
XX.4.14，動力公司市場部走訪了xxx路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在xxx路這塊市場前景嚴峻。
對建材市場調查發現：
1、 大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
4、 市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代
5、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、 附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月
8、 作為首次購買者，最重要的還是價格
9、 他們討厭xxx路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、 相當一部分是xxx總代理，無須過多的現場銷售
11、 同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能
12、 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大
13、 對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力
14、 xxx城知名度不高，口碑不好
15、 外地商人對鄭州的發展較失望，但xxx路的升值充滿信心
xxx路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著xxx新區的開發和xxx路大賣場的形成，xxx路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!
2) xxx路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。xxx城二期應借此概念，實現品牌形象的轉變。
3) 正在形成的“大賣場”商務區能直接帶動xxx城二期的投資價值，甚至有可能使xxx城二期成為“大賣場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。
4) xxx城項目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、 107國道的東遷，xxx路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。xxx路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。
b、 xxx新區的輻射效應。
xxx新區的開發將使鄭州的中心東移，xxx路地產板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給xxx路東段帶來一次前所未有的商機。而xxx城項目恰恰位于這一板塊的中心。
二)劣勢
1)、xxx城可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現有房源(總房源有限，導致營銷資源總量較少)，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。
2)xxx城二期離xxx路較遠，從售樓部到社區要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。xxx城一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3)xxx城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業安全系數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。
4)與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成xxx城二期銷售心理價位抗性。
5) 非現房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6) 非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前xxx路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三)、機會
1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。xxx路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯xxx城二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為xxx城二期主力客源。
2)挖掘市場。xxx路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到xxx城置業，開拓新市場。
3)xxx路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩定企業中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而xxx城二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4) 大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，xxx城二期有可能成為“大鱷”的商務配套。
a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。xxx城二期配套不全，居住環境 嘈雜的抗性可以弱化。
b) xxx城二期產品總價低，置業風險小。由于xxx路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業心理。
c) xxx城二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。
d) 小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優勢。
e) 以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為xxx城二期銷售的中堅力量。
f) xxx新區建成需歷時20年之久，總投資XX億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給xxx路巨大的市場機會。
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